公司股权、基金、股票和房地产如何进行资产证明？

申请香港新资本投资者入境计划时，申请人可以使用银行存款以外的资产证明个人净资产，例如公司股权、基金、股票和房地产。

但这些资产不能只凭申请人自行填写的金额计算。

申请人需要证明，在提交净资产审查申请前连续六个月的整个期间内，一直绝对实益拥有不少于3,000万港元或等值外币的净资产或净资本。资产需要有明确的所有权、可核实的价值，并扣除按揭、融资、质押及其他相关负债。

不同资产的证明逻辑并不相同：

• 股票和公开交易基金，主要依靠银行或证券公司结单证明；
• 非上市公司股权，通常需要股权文件、财务报表和估值材料；
• 私募基金等非公开交易资产，通常需要持有证明及专业估值；
• 房地产需要产权、估值和贷款余额三方面材料。

先分清净资产审查和投资规定审查

公司股权、基金、股票和房地产可以涉及两个不同阶段。

审查阶段	审核重点
净资产审查	申请前六个月是否持续拥有不少于3,000万港元净资产
投资规定审查	是否已按计划投入不少于3,000万港元获许投资资产
投资管理审查	获批后是否持续按照规定持有和管理投资

在净资产审查阶段，申请人可以使用香港或海外的合资格个人资产证明财富。

但在投资规定审查阶段，只有计划列明的获许投资资产才可以计入3,000万港元投资要求。两者不能混为一谈。例如，内地非上市公司的股权可能用于净资产审查，但不代表该股权可以直接作为计划下的获许投资资产。

所有资产证明都要满足哪些基本条件？

无论申报哪类资产，一般都需要同时证明以下四项内容。

资产确实属于申请人

申请人需要证明自己是资产的法定所有人或绝对实益拥有人，并实际享有资产产生的经济利益和处分权益。

如果资产由申请人与家庭成员共同持有，只能计算申请人绝对实益拥有的相应份额。若共同资产没有注明持有比例，而且权益并非平均分配，需要提供具有法律效力的声明说明分配比例。

资产价值可以核实

上市股票及公开交易基金可以根据证券账户记录和公开市场价格计算。

房地产、非上市公司股权和其他没有在公共交易所买卖的资产，通常需要由估值师出具估值报告，并由负责个案的香港执业会计师接纳。

所有相关负债已经扣除

资产证明计算的是净值，而不是资产总值。

基本计算方式为：

可计算净资产＝资产市值－按揭、融资、质押借款及其他相关负债

例如，一套物业估值2,000万港元，但尚有600万港元按揭贷款，可计算的物业净值一般为1,400万港元。

连续六个月符合要求

申请人需要提供能够覆盖申请前连续六个月的完整资料，而不是只提交申请当天的余额证明。

股票、基金及其他市场价格波动较大的资产，还要注意在六个月期间内的市值变化。如果净资产曾因市场下跌而低于3,000万港元，可能需要重新计算符合要求的六个月期间。

上市公司股票如何证明？

如果股票存放在银行或证券公司账户内，证明材料一般以连续六个月的证券账户记录为核心。

常见材料包括：

• 证券账户开户文件；
• 连续六个月月结单；
• 季度投资报表；
• 证券公司出具的资产证明信；
• 股票名称及证券代码；
• 持有数量；
• 每期市场价值；
• 买卖交易流水；
• 交割单和交易确认书；
• 融资、质押及借款记录。

官方要求银行或证券公司提供覆盖净资产审查申请前六个月整个期间的月结单、季度报表或证明信。如果普通账户结单没有列明具体资产类别，还需要补充投资组合结单、流水单、交割单或交易确认书。

股票市值如何计算？

股票一般按照相关估值日期的市场价格及实际持有数量计算。

例如：

股票资产	市值	融资负债	可计算净值
香港上市股票	1,200万港元	200万港元	1,000万港元
海外上市股票	800万港元	0港元	800万港元
合计	2,000万港元	200万港元	1,800万港元

如果证券账户使用了融资融券或股票质押，不能只按照股票持仓总市值申报，相关融资负债需要扣除。

股票频繁交易会影响证明吗？

股票在六个月期间内可以买卖，但需要保留完整交易记录，确保能够连续追踪资产价值。

频繁在多个证券账户之间转仓，可能增加证明难度。申请人需要说明：

• 转出前的持仓；
• 转仓日期；
• 转入账户；
• 转入后的持仓；
• 转仓期间资产是否仍由申请人拥有；
• 是否存在重复计算。

如果缺少中间交易记录，即使六个月期初和期末都有股票，也可能无法清楚证明整段期间持续持有的净资产价值。

公募基金和上市基金如何证明？

银行或证券公司持有的公募基金、交易所买卖基金和房地产投资信托基金，证明方式通常与上市股票接近。

可以准备：

• 连续六个月基金账户或证券账户结单；
• 基金名称及产品编号；
• 持有单位数量；
• 每单位净值；
• 账户总价值；
• 申购和赎回确认书；
• 分红及收益记录；
• 基金管理人或金融机构出具的证明信。

基金结单应清楚显示申请人姓名、基金名称、持有单位及资产价值。如果只显示账户总额，没有具体产品明细，通常需要补充投资组合结单或交易确认文件。

未上市基金或私募基金如何证明？

私募股权基金、私人开放式基金型公司、有限合伙基金及其他未在公共市场交易的基金，通常不能只通过认购金额证明当前资产价值。

一般需要准备：

• 基金认购协议；
• 合伙协议或基金章程；
• 单位或份额持有证明；
• 出资及付款记录；
• 基金管理人或行政管理人证明；
• 资本账户结单；
• 最新财务报表；
• 基金净资产值资料；
• 分配、赎回和未缴资本承诺资料；
• 专业估值报告。

由于这类资产没有公开市场报价，通常适用非公开交易资产的估值原则，即资产证明需要配合估值师出具、并获香港执业会计师接纳的估值报告。

需要特别区分：

• 已实际缴付的基金投资；
• 尚未缴付的资本承诺；
• 基金账面价值；
• 申请人实际拥有的基金权益；
• 可变现价值。

只有签署了基金认购协议，但资金尚未实际缴付，通常不足以直接证明申请人已经拥有同等价值的基金资产。

上市公司股权如何证明？

申请人直接持有上市公司股份时，通常按照股票资产处理，主要通过证券账户结单及公开市场价格证明。

如果申请人通过个人名下的控股公司间接持有上市公司股份，则需要进一步证明：

• 控股公司的所有权；
• 申请人的实际持股比例；
• 控股公司的资产和负债；
• 上市股份是否存在质押；
• 控股公司的其他债务；
• 申请人实际可以计算的净权益。

不能直接把控股公司持有的全部上市股份市值，当作申请人个人净资产。应先计算公司的净资产，再按照申请人的实际股权比例计算个人权益。

非上市公司股权如何证明？

非上市公司股权是净资产审查中材料要求较高的一类资产。

申请人一般需要同时证明：

1. 自己真实持有公司股份；
2. 持股比例清晰；
3. 公司资产及负债真实；
4. 股权价值有财务资料和估值依据；
5. 六个月期初和期末的价值均能得到支持。

股权所有权证明

常见材料包括：

• 公司注册证书；
• 营业执照；
• 公司章程；
• 股东名册；
• 股权证书；
• 出资证明；
• 工商登记或公司查册记录；
• 股权转让协议；
• 增资文件；
• 申请人身份证明。

公司注册资本不等于公司股权的实际价值，营业额和利润也不能直接作为申请人的个人净资产。

公司财务证明

官方要求非上市公司股权的估值，应有材料支持六个月审查期间期初和期末两个时间点，估值日期需要与净资产报表中的相应日期一致。

可使用的支持文件包括：

• 经审计财务报表；
• 经审阅的非完整财务期间报表；
• 获香港执业会计师接纳的管理账目；
• 能够证明两个估值时间点之间价值没有重大变化的其他材料；
• 最新经审计财务报表。

负责个案的香港执业会计师需要阅读相关审计报告，并在履行规定文件中注明审计报告的保留意见。最新经审计财务报表的年结日，一般不得与履行规定文件签发日期相隔超过六个月。

如最新审计报表距离履行规定文件签发日期超过六个月，申请人通常需要补充经审阅的中期财务报表，而且该中期报表的结束日期与履行规定文件签发日期之间一般也不得超过六个月。

对于在中国内地注册成立的非上市公司，相关非完整财务期间报表需要按照适用的中国注册会计师审阅准则进行审阅。

非上市股权价值如何计算？

一种常见的基础计算方式是：

申请人股权价值＝公司经调整净资产×申请人实际持股比例

例如：

项目	金额
公司资产总值	8,000万港元
公司负债	3,000万港元
公司净资产	5,000万港元
申请人持股比例	60%
初步股权价值	3,000万港元

但实际估值不一定只采用账面净资产法。估值师还可能根据公司的业务性质、盈利、现金流、市场可比交易、资产质量及或有负债选择适当估值方法。

因此，公司注册资本为5,000万港元，并不表示申请人的股权一定价值5,000万港元。

房地产如何证明？

房地产资产证明主要包括三个部分：

• 产权属于谁；
• 当前市场价值是多少；
• 尚有多少按揭或其他负债。

产权证明

常见材料包括：

• 房产证或不动产权证；
• 土地登记记录；
• 买卖合同；
• 契税及交易文件；
• 产权查册文件；
• 共有产权比例证明；
• 申请人身份证明；
• 物业地址及用途资料。

如果房地产登记地址在香港境外，官方要求申请人提供当地国家或地区最近签发的官方房地产文件，以及申请人在当地使用的身份证件，以证明当前所有权。

仅提交多年前的购房合同，未必足以证明申请人在申请时仍然拥有该物业。

房地产估值报告

房地产属于非公开交易资产，通常需要提交估值师出具并获香港执业会计师接纳的估值报告。

官方资料显示，估值报告一般应包括：

• 估值日期；
• 物业基本资料；
• 物业描述及状况；
• 估值准则或方法；
• 可比较物业或项目；
• 近期成交资料；
• 物业及相关图片；
• 估值结论；
• 估值师的专业资格及经验。

为提高材料完整性，申请人还可准备附近可比较物业的市场报价、近期成交数据截图，以及显示可比物业位置的地图。

估值日期应与净资产报表使用的时间点保持一致。过早出具的估值报告，可能无法准确证明申请前六个月期间内的物业价值。

按揭及负债证明

有按揭的房地产只能按照净值计算。

需要准备：

• 按揭贷款合同；
• 银行贷款账户结单；
• 最新未偿还本金证明；
• 抵押或二次抵押记录；
• 其他与物业相关的借款资料。

计算示例：

项目	金额
房地产估值	3,500万港元
未偿还按揭	1,000万港元
物业净值	2,500万港元
申请人权益比例	50%
可申报净资产	1,250万港元

房产购买价格、历史最高价格或业主自行估计的价格，不能直接代替当前专业估值。

不同资产证明文件对照表

资产类别	所有权证明	价值证明	负债证明
上市股票	证券开户及持仓文件	六个月结单、市场价格、交易记录	融资及质押结单
公募或上市基金	基金账户、单位持有证明	六个月结单、基金净值	基金质押或贷款资料
私募基金	认购协议、份额证明	基金报表、资本账户、估值报告	未缴承诺及相关负债
上市公司股权	证券账户或股权登记	公开市场价格	质押和融资记录
非上市公司股权	股东名册、章程、股权证明	审计报表、财务资料、估值报告	公司负债及或有负债
房地产	房产证、登记记录、买卖合同	专业估值报告	按揭和抵押余额证明

外币资产如何换算？

股票、基金、公司股权和房地产可以位于不同国家或地区，并以人民币、美元或其他货币计价。

申请人需要把资产和相关负债换算为港元。官方资料允许参考香港银行公会公布的相关外币汇率，或香港金融管理局金融数据中的每日汇率资料。具体估值日期和换算方法应与负责个案的香港执业会计师保持一致。

由于汇率和市场价格会波动，申报资产最好高于3,000万港元最低门槛，并预留合理缓冲。

香港执业会计师在资产证明中负责什么？

申请人需要自费聘用香港执业会计师，核对净资产报表、资产所有权、估值、持股比例及相关负债，并出具履行规定文件。

净资产审查申请一般需要提交：

• 申请人旅行证件；
• 已填妥的净资产报表；
• 香港执业会计师出具的履行规定文件；
• 履行规定文件所列的全部资产及负债证明；
• 新资本投资者入境计划办公室要求的其他材料。

履行规定文件的签发日期与正式提交净资产审查申请的日期，不得相隔超过14个公历日。即使会计师已经出具文件，新资本投资者入境计划办公室仍可要求补充证明，并独立决定是否接纳有关资产。

哪些情况容易被要求补件？

常见问题包括：

• 股票或基金只提交申请当天的余额；
• 证券结单没有列明具体持仓；
• 股票融资负债没有扣除；
• 私募基金只有认购协议，没有当前价值证明；
• 非上市公司只有营业执照和注册资本；
• 公司财务报表时间过早；
• 六个月期初和期末股权估值日期不一致；
• 房产只提供购房合同，没有最新产权文件；
• 房地产没有专业估值报告；
• 按揭余额没有扣除；
• 夫妻共有资产没有证明申请人持有比例；
• 海外资产文件中的姓名与护照不一致；
• 同一笔资金或同一项资产被重复计算。

材料的重点不是数量越多越好，而是所有权、价值、负债和六个月连续性能够相互对应。

申请前如何整理资产证明？

先制作资产及负债清单

分别列出：

• 资产登记人；
• 资产所在地；
• 资产类别；
• 当前市值；
• 相关负债；
• 申请人持有比例；
• 可计算净值；
• 已有证明文件；
• 仍需补充的材料。

优先选择证据链清晰的资产

如果申请人同时拥有银行存款、股票、非上市公司股权和多处房地产，可以先由会计师评估哪些资产最容易覆盖3,000万港元要求。

证据链清晰的资产通常可以减少估值争议和补件时间。

提前准备审计和估值材料

公司股权审计、房地产估值和私募基金估值通常需要较长准备周期，不宜等到计划提交申请前才开始处理。

为市值和汇率波动预留空间

股票、基金和外币资产不宜长期刚好维持在3,000万港元边缘。市场或汇率出现波动时，可能导致六个月期间内净资产不足。

结论

公司股权、基金、股票和房地产都可以根据实际情况用于香港新资本投资者入境计划的净资产审查，但每类资产的证明方式不同。

核心原则可以概括为：

• 股票及公开交易基金需要连续六个月证券账户记录；
• 私募基金需要份额、出资和专业估值证明；
• 非上市公司股权需要股权文件、审计报表和估值材料；
• 房地产需要产权、专业估值和按揭余额证明；
• 所有资产都需要扣除相关负债；
• 共同资产只能计算主申请人的实际权益份额；
• 最终材料需要由香港执业会计师审阅并出具履行规定文件。

京港汇可结合申请人的公司股权、股票基金、房地产、海外资产、共同资产及负债情况，协助梳理净资产证明框架、识别审计和估值材料缺口，并协调后续净资产审查、投资规定审查及身份申请安排。

所有资产估值、财务报表、文件形式及审查结果，应以香港新资本投资者入境计划办公室、负责个案的香港执业会计师及相关专业估值人士最终意见为准。

常见问题

非上市公司的注册资本可以直接作为股权价值吗？

不可以简单按照注册资本计算。申请人需要提供股权证明、经审计财务报表及估值材料，以证明公司实际净资产及申请人的股权价值。

股票六个月内频繁买卖还能用于证明吗？

可以根据实际情况申报，但需要提供完整月结单、交易流水、交割单及转仓记录，证明整个期间内资产一直由申请人拥有并持续符合净资产要求。

私募基金认购金额可以直接作为资产价值吗？

不一定。认购金额不等于当前基金价值，通常还需要基金份额证明、资本账户结单、净资产值资料及获会计师接纳的估值材料。

房地产没有按揭可以只提交房产证吗？

通常不够。除产权证明外，房地产作为非公开交易资产一般还需要专业估值报告，以证明相关时间点的市场价值。

海外公司的股权和海外房地产可以使用吗？

可以根据实际情况评估，但需要提供资产所在地的官方产权或公司文件、财务或估值资料，并按规定换算为港元。