投资移民申请中的会计师证明和资产审查是什么？

申请香港新资本投资者入境计划时，申请人通常会接触到两个容易混淆的概念：会计师证明和净资产审查。

不少申请人以为，只要银行账户某一天显示超过3,000万港元，再由会计师出具一封证明信，就可以完成资产审核。实际上，净资产审查并不是简单核对账户余额，而是要证明申请人在指定六个月期间内，持续拥有不少于3,000万港元净资产，并能够提供完整、相互对应的所有权、估值和负债文件。

会计师负责按照计划要求核对资料并出具“履行规定文件”，而最终是否通过净资产审查，则由新资本投资者入境计划办公室决定。

什么是投资移民申请中的会计师证明？

申请人口中的“会计师证明”，在新资本投资者入境计划的正式文件中通常称为“履行规定文件”。

申请人需要自费聘请《会计及财务汇报局条例》所界定的香港执业会计师，根据申请人提交的资产报表及证明文件，协助确认申请人是否符合相应阶段的规定。律师、普通财务顾问或非执业会计人员不能代替合资格执业会计师出具该文件。

会计师证明可能用于多个阶段：

申请阶段	会计师主要核实的内容
净资产审查	是否连续六个月拥有不少于3,000万港元净资产
投资规定审查	是否已按规定完成不少于3,000万港元的获许投资
周年申报	正式获批后是否持续遵守投资管理规定
续签前审查	申请延长逗留期限前是否仍符合投资管理要求

申请人完成投资后，仍需要聘请执业会计师协助证明其符合投资规定；正式获批后的每个周年日，也需要继续进行投资管理规定周年申报。

会计师证明不等于政府批准

执业会计师的工作，是根据计划要求检查申请人提供的文件，并出具履行规定文件。

但会计师并不是审批机关。会计师出具文件后，申请人仍须把网上申请表、净资产报表、履行规定文件及相关证明材料提交给新资本投资者入境计划办公室。

计划办公室会独立审核资料，并可要求申请人进一步解释或补交文件。只有计划办公室核实申请人符合净资产规定后，才会发出正式的净资产审查证明书，并把结果通知入境事务处。

因此，即使已经取得会计师出具的履行规定文件，也不代表申请一定获批。

什么是净资产审查？

净资产审查是申请人在向香港入境事务处提交新资本投资者入境计划入境申请前，需要完成的财务资格审查。

申请人必须证明，在提出净资产审查申请日期前六个月的整段期间内，一直绝对实益拥有市值不少于3,000万港元或等值外币的净资产或净资本。

这里有三个重点：

第一，审查的是净资产，而不是资产总值。

第二，不是申请当天达到3,000万港元即可，而是需要在之前整整六个月持续符合要求。

第三，资产必须由申请人绝对实益拥有，不能只是代他人保管、临时借入或名义持有。

净资产应该怎样计算？

净资产一般可以理解为：

净资产＝符合证明要求的资产价值－相关按揭及个人负债

例如，一套房地产市值为2,000万港元，但尚有800万港元按揭贷款，通常只能按扣除按揭后的1,200万港元净值计算。

申请人如有其他个人贷款或债务，也应在净资产报表中如实申报并扣除。官方净资产报表将房地产按揭及其他个人债务分别列示，并按资产减去相关债务的方式计算总净资产。

因此，申请人不能只把名下所有资产的市场价值简单相加，而忽略按揭、质押融资或个人债务。

哪些资产可以用于净资产审查？

净资产审查与后续的获许投资资产并不是同一个概念。

用于证明净资产资格的资产范围相对广泛，常见包括：

• 银行存款；
• 上市股票、债券及其他证券；
• 香港或境外房地产；
• 非上市公司股权；
• 具有可证明价值的保险保单；
• 其他能够证明所有权及市场价值的资产。

但是，资产能否获接纳，取决于申请人是否能够提供完整的所有权、价值及负债证明。

不在公共交易所买卖的资产，例如房地产、私人公司股权或其他非公开交易资产，通常需要提供专业估值报告。估值报告须由估值师出具，并获负责该申请的执业会计师接纳。

银行存款和证券需要提供什么文件？

银行存款和证券账户不能只提供申请日前最后一张余额证明。

申请人通常需要提供净资产审查申请日前六个月整段期间内的银行月结单、季度报表、银行证明信或证券账户结单，以证明相关资产在整个指定期间内持续存在并达到申报金额。

如果结单没有显示具体资产类别，申请人还可能需要提供投资组合结单、账户流水、交割单或交易确认书。

如果六个月内发生大额转入、账户之间调动或资产出售，申请人应保留前后账户记录和交易证明，确保资金路径能够衔接。

房地产需要怎样进行资产审查？

房地产通常需要证明三个方面：

一是申请人对物业的法定及实益所有权；

二是物业在相关日期的市场价值；

三是物业是否存在按揭，以及扣除按揭后的净值。

如果房地产不在公共交易所买卖，申请人须提供专业估值报告。报告一般应包括估值日期、物业描述及状况、估值方法、附近可比较物业的近期交易数据、相关图片，以及估值师的专业资格和经验。

对于香港境外房地产，申请人还需要准备当地官方产权文件及能够证明当前所有权的身份证明或登记资料。物业地址、业主姓名、持有比例和按揭资料应与净资产报表保持一致。

非上市公司股权如何审查？

以私人公司或非上市公司股权作为净资产证明，通常比银行存款和上市证券复杂。

申请人需要证明：

• 自己实际持有多少公司股权；
• 公司在指定日期的净资产或股权价值；
• 公司财务资料是否足以支持估值；
• 股权是否存在质押、代持或其他权利限制。

一般需要提供公司注册资料、股东名册、经审计财务报表及估值资料。非上市公司在六个月审查期的期初和期末，通常都需要有能够支持对应价值的财务文件。

如果最新经审计财务报表距离履行规定文件签发日期较远，还可能需要提供经审阅的中期财务报表、获会计师接纳的管理账目或其他能够证明价值没有重大变化的文件。

公司注册资本、营业额或公司账户余额，并不当然等于申请人所持股权的净资产价值。

夫妻共同持有的资产可以计算吗？

自2025年3月1日起，申请人与符合定义的家庭成员共同拥有的净资产中，由申请人绝对实益拥有的份额可以纳入净资产审查。

申请人需要提供结婚证、出生证明、户籍或其他官方文件，以证明双方的家庭关系，并提供产权文件或具有法律效力的声明，证明申请人在共同资产中的实际份额。

如果产权文件没有注明持有比例，且双方并非平均拥有，通常需要提交具法律效力的声明说明分配比例。

申请人与商业伙伴或其他非家庭成员共同拥有的资产份额，则不获计划接受。

会计师通常会核对哪些问题？

会计师在出具履行规定文件前，通常会重点检查：

• 资产是否登记在申请人名下；
• 申请人是否真正享有资产的经济利益；
• 六个月内是否持续达到净资产门槛；
• 资产价值是否有银行、市场或估值文件支持；
• 房地产是否已经扣除按揭；
• 是否遗漏个人负债或资产质押；
• 共同资产持有比例是否明确；
• 外币资产换算是否采用可支持的汇率；
• 净资产报表与银行、证券、产权和公司文件是否一致。

这并不代表会计师会替申请人创造或补足资产证明。申请人仍有责任提供真实、完整和准确的资料。

履行规定文件什么时候签发？

会计师出具履行规定文件后，申请人不能长时间搁置再提交申请。

根据现行规定，履行规定文件的签发日期与提交净资产审查申请的日期，不得相隔超过14个公历日。

如果超过规定期限，申请人可能需要更新资产资料，并重新安排会计师执行相关程序及签发文件。

因此，申请人应在银行结单、估值报告、净资产报表和其他证明文件基本齐备后，再安排履行规定文件的最终签发日期。

净资产审查需要提交哪些资料？

申请人通过网上系统提交净资产审查时，主要需要准备：

• 申请人正面照片；
• 载有个人资料及居留身份的旅行证件；
• 已填妥的净资产报表；
• 执业会计师出具的履行规定文件；
• 履行规定文件所列的资产及负债证明材料。

净资产报表需要由申请人在每一页签署，上载的其他证明文件也应按照要求核证为真实的正本或副本扫描件。

计划办公室在审核期间仍可要求申请人补交资料。文件不完整、资料互相矛盾或未能在指定期限内回应，可能导致审批延误，严重时可能影响申请结果。

最常见的资产审查问题

只提供申请日的银行余额

净资产规定要求连续六个月符合门槛，只提供某一天的存款证明，通常不足以证明整个审查期的资产情况。

临近申请才把资金转入账户

如果大额资金在审查期内突然转入，但无法提供转出账户、交易原因或资产所有权证明，可能需要进一步解释。

房地产只提供购房合同

购房价格不一定等于当前市场价值。申请人还需要证明当前产权、持有比例、按揭余额及专业估值。

用公司注册资本证明个人资产

注册资本、公司总资产和申请人个人持有的股权价值是不同概念。私人公司股权必须结合持股比例、公司负债、财务报表和估值进行判断。

忽略按揭和个人债务

资产审查计算的是净值。如果只申报资产而没有披露相关按揭、贷款或质押，可能导致净资产报表不准确。

应在什么时候开始准备资产审查？

由于申请人需要证明之前六个月持续拥有不少于3,000万港元净资产，准备工作不应等到提交申请前几天才开始。

较稳妥的做法是提前确定主要申报资产，并逐月保存银行结单、证券结单、产权资料、公司财务报表及债务文件。

资产市值可能发生变化，申请人也应考虑保留合理的价值缓冲。如果资产刚好等于3,000万港元，股票价格、汇率或房地产估值的轻微变化，都可能令净资产在某个时间点低于计划要求。

会计师证明是财务审查的重要环节

投资移民申请中的会计师证明，并不是一张简单的资产余额证明，而是建立在完整资产报表、所有权文件、估值资料及负债记录基础上的履行规定文件。

净资产审查的核心，也不是申请人现在“有多少钱”，而是能否证明在指定六个月内持续、真实并实益拥有不少于3,000万港元净资产。

资产结构越复杂，越需要提前整理资金路径、持有比例、公司财务资料和专业估值。提前准备不仅可以减少补件，也有助于后续投资规定审查、周年申报和续签管理保持一致。

普通会计师可以出具投资移民资产证明吗？

不可以由任何会计人员随意出具。履行规定文件须由《会计及财务汇报局条例》所界定的香港执业会计师出具。

会计师出具证明后是否一定通过审查？

不一定。会计师负责执行规定程序及出具文件，最终是否符合净资产规定由新资本投资者入境计划办公室审核决定。

净资产只需要在申请当天达到3,000万港元吗？

不是。申请人必须证明在净资产审查申请日前六个月的整段期间内，一直拥有不少于3,000万港元净资产。

有按揭的房地产可以用于资产审查吗？

可以，但通常只能计算扣除按揭后的净值，并须提供产权、按揭余额及符合要求的估值资料。

取得净资产审查证明书后还需要会计师吗？

需要。完成规定投资后，申请人还需要进行投资规定审查；正式获批后，也需要按周年提交投资管理规定文件，并在续签前完成相应审查。